Дом Вайи

В России принят закон о строительстве жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения

Мы уже не первый год как «поуехали», живем и работаем вдали от людского конгломерата. Хорошо это или не очень, каждый сам понимает для себя. Но разговор сегодня не об этом. Наше жилье, это красивый, удобный, а главное желанный купольный дом, дом нашей мечты. Как и у многих наших друзей, зарегистрировать дом, в качестве жилья на сельхоз земле возможным не представлялось, что многих останавливало от переезда на землю. Суть в том, что существующие законы вроде бы и не запрещали напрямую строительство дома на этих категориях земель, но и прямого разрешения не было, поэтому даже если каким-то чудом получено разрешение на строительство, зарегистрировать было невозможно, хотя бы по причине отсутствия адреса. В первую очередь, конечно это касалось фермеров, да и остальных тоже, ведь если человек имеет в собственности гектар плюс земли, он в какой-то степени тоже фермер.

Наконец, после стольких лет ожиданий свершилось! Закон очень нужный, очень долгожданный! Ниже публикую механизм действия закона и права собственников в разъяснении В. Петрова. Ссылка на оригинал: https://vk.com/wall344603382_1448

 В России принят закон о строительстве жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения 

 15 июня 2021 года Государственная Дума России приняла во 2-м и сразу в 3-м чтении закон о поправках в ЗК РФ и Закон о КФХ, разрешающий фермерам возводить жилой дом на земельных участках сельскохозяйственного назначения.

 На сайте Госдумы по ссылке https://sozd.duma.gov.ru/bill/762602-7 доступны материалы доработки данного законопроекта под номером 762602-7, в настоящий момент направленного на одобрение в Совет Федерации и далее – на подпись Президенту России, после чего он станет законом, согласно которому с 1 марта 2022 года в России можно будет вести хозяйство и жить на земле сельскохозяйственного назначения.

 Речь идёт об одном жилом доме с количеством этажей не более трёх, общая площадь которого составляет не более 500 квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка, используемого КФХ для осуществления его деятельности.

То есть, например, на участке площадью 10000 кв.м. (1 га) это будет избушка размером 5 на 5 метров, занимающая как раз 1/4 «сотки». На участке площадью в 20000 кв.м. (2 га) – домик 6 x 8, занимающий 48 кв.м. (1/2 сотки). А на участке площадью 40000 кв.м. (4 га) это будет дом размером 10 на 10 метров, занимающий ровно «сотку» – 0.25 % от площади участка. При большей площади участка у жилого дома будет и больший размер.

Поскольку российские фермеры, как правило, имеют значительно большие по площади земельные участки, в законе было предусмотрительно записано: раздробление, раздел такого участка, уменьшение его площади не допускается. (Так что при необходимости это нужно будет делать заранее). А на участках площадью в 1-2 га сам домик, видимо, возводить так, чтобы у него был второй этаж и лучше сразу третий (подземный) – они площадь застройки не превышают.

 Само возведение объекта ИЖС фермером на участке, используемом КФХ, подпадает под уведомительный (без получения разрешения на строительство) порядок возведения жилых домов по ст. 51.1 ГРК РФ, хотя в принятом законе об этом впрямую ничего не сказано и соответствующую поправку в ст. 51.1 или ч.17 ст. 51 ГРК РФ полагалось бы внести.

В первоначальном варианте законопроекта строительство жилых домов предполагалось допускать лишь в зонах, занятых объектами сельскохозяйственного назначения (СХ-2, СХ-3, СХ-4 и т.п.). Таким образом, вопрос строительства жилого дома ставился бы в зависимость от наличия таких зон в ПЗЗ и произвольного усмотрения местных властей. Право строительства жилых домов было бы сведено по сути к нулю, т.к. таких зон ещё со времён колхозов на землях с/х назначения практически нигде нет.

 В окончательном тексте закона это ограничение было исключено, а взамен появилась чёткое указание – строительство, реконструкция и эксплуатация таких домов допускаются на любых используемых КФХ земельных участках сельскохозяйственного назначения, В ТОМ ЧИСЛЕ НА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДЬЯХ, а сельскохозяйственные угодья – это и есть основная часть земель сельхозназначения, во всяком случае, в понимании Росреестра, Россельхознадзора, судов, местной администрации и иных властей.


Таким образом, возведение жилых домов на сельскохозяйственных угодьях в России впрямую разрешено.

Однако взамен субъектам РФ была предоставлена возможность определять муниципальные образования, на территории которых не допускается размещение фермерами жилых домов. При этом основания (критерии) установления регионами таких ограничений федеральным законом не предусматриваются.

Тем не менее, предположительно можно догадаться, что таким образом будут защищаться территории вблизи больших городов, необходимые в АПК и не допускаемые государством под застройку коттеджными посёлками, а также владения агрохолдингов, используемые исключительно под пашни – Краснодарский край, Черноземье и иные особо продуктивные сельхозугодья России.

В итоговом тексте закона также пропала норма о том, что в гражданском обороте фермерский дом следует судьбе земельного участка. А судьбу эту меняют наследование, отчуждение и иные варианты перехода прав, а также ликвидация самого КФХ. Здесь забота государства о том, чтобы в России было побольше КФХ, столкнулась с конституционными правами граждан РФ и недопустимостью произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. И первоначальная мысль законодателей о том, что жить в таком доме можно будет именно фермеру и его семье, на практике, в жизни, будет основательно и конкретно изменена.

 Дело в том, что по Конституции России (ст. 34) ведение предпринимательской деятельности – это ПРАВО, а не обязанность. Любое ИП, любое КФХ можно как открыть, так и закрыть. Запретов на такой вариант действий ни Гражданским кодексом (п.5 ст.23, ст. 86.1, ст. 257, ст. 258), ни Федеральным законом «О государственной регистрации ЮЛ и ИП» от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ не устанавливается. Таким образом, схема "открыть КФХ – построить дом – оформить его в собственность – прописаться – закрыть КФХ" на практике будет широко распространена. Хотя и не очень приятна властям, которые будут заявлять, что "эксплуатация таких домов должна осуществляться именно КФХ и членами КФХ, а не просто гражданами РФ. Мол, чтобы жить на с/х земле, вы должны быть фермерами и вести именно фермерское хозяйство". Таким образом, словопрения с должностными лицами по этому поводу ещё будут продолжаться.

 Тем не менее, снос таких домов будет уже невозможен, т.к. раз в момент строительства жилого дома его возведение было законно, то его квалификация в качестве самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ будет уже недопустима. При этом согласно тому же ГК РФ по истечении 3-х лет со дня уведомления о строительстве жилого дома у местной администрации для подачи таких исков пройдут все сроки исковой давности (ст. 195, 196, п.1 ст. 200 ГК РФ). Иски о сносе, заявленные с пропуском срока исковой давности, удовлетворению судом не подлежат (п.2 ст. 199 ГК РФ). А к этому времени возведенный на с/х земле жилой дом превратится в законную недвижимость, которая станет объектом многих отношений – подтянет к себе электричество, получит адрес, попадёт в налогообложение, обналичит материнский капитал, даст прописку и др. Иными словами, рано или поздно время сделает законной любую постройку. Так публичный интерес в стимулировании развития именно КФХ столкнётся с частным правом и иными законами его развития – Гражданским кодексом РФ и гражданско-правовым регулированием имущественных отношений в России, а также с русским укладом жизни на земле и многообразием его форм, которые также воспользуются законами для КФХ и также незамедлительно станут утверждаться.

 И это значит, что, как и во времена Столыпина, в России опять возникнут усадьбы и хутора, без всяких ИП и КФХ на землях сельхозназначения будут расцветать семейно-родовые хозяйства.

В. Петров